重塑土拍规则

本文来自微信公众号“地产杂志”

文 | 柳瑶

编辑 | Coral

今年2月,22城集中供地政策横空出世。该政策提出的初衷是提高土拍信息透明度,同时进一步贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”方针。

截至5月19日,12座城市结束首轮“两集中”供地土拍工作,而已经结束的土拍情况更像一场场即兴喜剧。(2014年,即兴喜剧逐渐走入观众视野。这种节目最大的特点是,大家只知道故事的开头,而故事情节和结局无论现场观众、嘉宾选手还是观众都无法预料节目的下一秒钟会发生什么,故事剧情由参与嘉宾现场即兴主导,常常偏离开头剧情。)

当无锡拍出第12宗地时,沈阳已经拍完全部22宗上架地块;本以为中海和首开是北京土拍的大户,但是没想到远道而来的卓越出镜率最高;央企、国企虽然在各地土拍市场活跃,但是他们钟意的土地类型已经和之前有所不同。

“两集中”土拍到底什么样,开拍前没人能说得清楚,随着各地土拍陆续展开,猜想之外的情况一次次在土拍中上演,它们在褪去偶然性显出必然的本色,“两集中”土拍的“规则”在这一过程中正在被重塑。

择地亦是择城

重庆土拍溢价率高达43%,青岛土拍溢价率仅为2%;无锡在拍第12宗地时,沈阳已经拍完22宗上架地块;长春土拍最终吸引到4家国企/央企参与,而参与北京土拍的国企/央企两只手都数不过来……

类似数据差距在已经结束的12城两集中供地土拍中频频出镜,土拍情况可以用冰火两重天来形容。

在反映土拍成绩的溢价率方面,重庆以41%的溢价率领先其他城市的溢价率;此外,杭州和深圳的溢价率都超过30%;而房价居于全国前列的广州土地溢价率在10%左右;北京仅为个位数字,但依然高出长春、青岛的土拍溢价率。

值得注意的是,各地土拍溢价率并不与当地楼市真实热度直接画上等号。例如重庆土拍溢价率高达41%,是因为重庆此次土拍不限地价,而此次北京、广州两地土拍溢价率不高的原因之一是两地都限地价。其中,超50家房企参与北京土拍,足以证明北京的土拍热度并非溢价率反映出的那么平平。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,饥渴式供地下,开发商在热点城市抢地很常见。而现在不仅要增加供地数量,还要提前公示每一宗地块的详细信息,开发商拥有更为充裕的时间研判哪些是值得抢的“靓地”,哪些可以舍弃不用投标,土地市场的两级分化表现也就愈发明显。

开发商研判靓地的细则虽未向外透露,但从各企业的拿地动作来看,他们和青年人择城十分相似。

楼市流行一句话,房地产发展短期看金融,中期看土地,长期看人口,恰逢土拍期,全国第七次人口普查数据公布。

从人口净流入和留出数据不难发现,上述土地热度高的城市都是人口流入大户或是经济发展强省(市),如广东、北京、浙江等;反之,土拍溢价率低的城市也是人口普查人口增速较慢的北方地区。

年轻人正在用脚投票选择向往的城市工作、生活,而开发商也紧跟年轻人步伐,选择人口流入较多的城市拿地。开发商拍地亦是择城,这种规律正在一级一级递延,导致城市内部土拍也出现分化。

例如在溢价率较低的青岛,共有61宗地块上架参与本次土地交易,最终结果显示有60宗地块均为底价成交,仅有1宗土地溢价成交,溢价率达到64.9%,是该区域的新地王。类似的情况也出现在一线城市广州,南沙、黄埔区诞生了两宗地王,而增城、从化、花都等区域地块多以底价成交,且流拍的6宗地均集中于此。

上述分化情况的出现主因更在于当地的供需状况。以青岛为例,拍出高溢价的市北开平路45号地块位于青岛老城区,周边配套完善,人口密集,而附近楼盘近年供小于求,所以该地块一上架便引来17家房企竞逐。

即使不挣钱也要拿地

“集中供地政策短期内不会造成土地市场热度下降,因为热点城市土地供应依旧不足,竞争还是比较激烈,但大家会更理性。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在今年3月份的公司年度业绩会上如此表示。

彼时,“两集中”供地土拍尚未进行。如今回头看,他只说对了一半,土地市场的热度确实没有下降,反而有所抬头,多数家房企并不“冷静”,这其中就有包括融创。

据财经新地产不完全统计,在已经结束的12城集中供地中,融创出资超530亿元,获得30余宗地块。

与融创拿地形成对比的是,2017-2018年曾高价拿过地的北京当地企业首创在自家门口的土拍中却表现得异常平静。

整体而言,头部房企在本轮土拍中更为活跃。据CRIC相关统计数据显示,广州、无锡、重庆、沈阳首次集中出让地块近半数均被50强房企拿下,尤其在无锡,75%的地块都被50强房企拿下,杭州也有45%的地块被50强房企收入囊中。

从政策角度看,新政下房企在竞拍月份要缴纳大量保证金,同时段支付巨额土地出让金,无疑对房企提出了更高要求,因此现金流匹配和融资能力更具有优势的国企/央企等头部房企表现较为活跃。

此外,中原地产分析师卢文曦认为,22城都是一些楼市发展较好的地区,如果房企不在这些地区布局,而选择在三四线城市布局,从长远发展看是一种很被动的策略。

而从拿地类型上看,国企/央企和民企则各有侧重。例如在广州土拍中,底价成交的地块多位于增城区、白云区等远离主城区的地方,这些地方此次所提供的地块多为综合/商住用地,可售住宅面积比例偏低,且部分有重点工程/市政配套要求,定向性强,多为更具承建实力的国企/央企等大型房企竞得;中小型房企则更多选择低楼面价或中小体量地块竞拍,而这些地块往往溢价率比较高。

卢文曦指出,头部房企此举符合公司往城市发展服务商定位转变的思路。此外,一些头部房企还竞拍带有较高比例人才租赁住房的地块,符合其承担社会公共性事务的责任,同时也能助力企业自身转型城市服务商。

资金不够 联合拿地来解困

5221亿元,是已经结束的12城土拍最终交易金额。特别是北京、杭州两座城市,仅仅用时两天就揽金超千亿元,吸金实力强劲。

不仅如此,“两集中”土拍所需缴纳的保证金也明显提高。以深圳为例,除去南山西丽的商住用地外,其他5宗宅地均要求缴纳起拍价50%的竞买保证金,房企一次竞拍就要拿出上百亿元的保证金。

受“三道红线”、“贷款集中度管理”政策影响,房企融资早已吃紧,钱从哪来?

从各地土拍报名的企业名单不难发现,联合报名拍地是此次土拍中一道不可忽视的风景。例如在重庆拿下8宗地的融创,有5宗地是通过与其他房企联合竞得;“黑马”卓越竞得的4宗地块中,有3宗是与其他房企合作竞得。

当然,这些房企找搭档并非随意任性而为,它们也有所谓的 “门当户对”原则

如北京土拍中,老搭档“金地+华润+保利”的组合再战江湖,报名了21宗地。除了老搭档外,对于新入城市,选择熟悉当地市场的本土房企,或与财力雄厚者进行合作,是许多房企的选择,例如奥园在杭州联合本地房企华景川共同拿地,前者具备品牌资源和资金优势,后者具备地域优势、熟悉政策环境及政府关系,合作双方各取所需。

整体看来,开发商选择搭档主要考虑双方的融资成本和企业的发展阶段要对得上(门当户对),争取做到相对公平。

但贝壳研究院高级分析师潘浩提醒道:如果房企不参与操盘,就无法把控项目回款时间节点,无法在企业需要的报表节点期对企业的业绩形成助力,影响“三道红线”的达标率;此外,即便合作拿地帮助企业拓展了新的城市,但是由于参与程度有限,很难形成自己的产品研发能力、政府协调力以及客户资源获取力等。

联合拿地只是房企解决拍地资金来源的众多方式之一,例如中冶置业在北京两宗地竞拍中都出现了“宁波雨航企业管理合伙企业”的名字。天眼查显示,该公司的实际控制人是中航信托。而信托资金入房地产领域已经多次被银保监会发文进行风险警示。

为了应对“两集中”供地,部分房企在“搞钱”拿地上不断扩展边界,有房企却因为囊中羞涩等原因,暂时没有合适出手机会。

针对目前土拍出现的部分地块溢价率过高,举牌轮次较多等问题,李宇嘉表示,管理部门已有预案,开始酝酿如何规范底价出让、举牌轮次,最高溢价率、房价高限和地价高限如何联动,以及“两集中”和“三道红线”、“贷款集中度管理”如何联动等问题。

“后续完善政策将会很快跟进。”卢文曦提醒到,但是市场仍需要时间消化与适应新规,所以未来两轮供地的更大可能性是整体延续首轮土拍行情。

潘浩判断,为促进楼市健康发展,未来各城市将有针对性的结合城市特点细化调控政策,新挑战在即,房企需要未雨绸缪。

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